深圳，到底有几个市中心？
来历：新财富杂志
什么学区房、海景房、地铁房，都对错有必要的，从本质上决议房价水平的永远是生产力，也便是这栋房子所依靠的作业中心，学区、地铁、海景也会影响房价，但都对错有必要要素。
来历:城市战役(ID:sunbushu123)
作者:孙不熟
“中心化”是城市的天性，任何一个城市在空间次序上，都对错均衡的。
一起，非均衡也是城市魅力和生命力的来历，试想一下，假如一个城市在空间散布上肯定均衡，那该多么的无趣。
但不同的城市，中心化的形状也不尽相同（本文说的市中心特指作业中心）。
有的城市是一个强中心加多个次中心，比方上海和广州。
在上海，外滩陆家嘴是肯定的强中心，静安、徐汇、虹桥是次中心。在广州，珠江新城是肯定的强中心，环市东、科学城、白云新城、万博是次中心。
也有的城市便是单中心，这种状况一般只在中小城市存在。
有的城市则具有多个是旗鼓适当的强中心，比方北京和深圳。
在北京，国贸、金融街、中关村、望京都是强势作业中心。在深圳，至少存在高新园、车公庙、福田CBD、华强北、罗湖“金三角”五个强势作业中心，相互间的距离有，但不算大。
有的城市则是泛中心或许无中心，比方佛山和东莞，这两个城市本来便是大拼盘，佛山市适当所以五个城市组成的“联邦”，东莞有32个自成一体、各自精彩的镇街，并且由于都是工业城市，连写字楼集群区域都不存在，这两个城市都不能叫多中心，更应该叫“泛中心”或许无中心。
当然，佛山自己也在规划佛山新城，东莞也有自己的南城CBD，但这两个商务中心区都还没有老练。
有的城市则是去中心化，比方旧金山湾区，为啥叫去中心化呢？它和无中心有啥差异？
由于这个当地本来是有市中心的，那便是旧金山市，但跟着硅谷的兴起，苹果、谷歌、这类大公司在旧金山远郊漫山遍野般冒出，旧金山都会区也就从单中心变成了多中心甚至碎片化的去中心状况。
别的一点我想着重的是，城市的空间形状是动态的，而非静态的，咱们有必要以开展的眼光看城市：一个城市或许现在是单中心或许强中心，但或许过几年又会变成多中心；一个城市现在是多中心的，或许过几年又会变成强中心。
城市是人类活动的成果，事在人为、市也在人为，以上改变都有或许呈现。而在这些改变中，就蕴含着楼市出资的机会。
假如你问一个广州人，市中心在哪里，毫无疑问是珠江新城。
假如你问一个上海人，市中心在哪里，自然是万众瞩目的外滩－陆家嘴区域。
假如你问一个深圳人，市中心在哪里，或许就有争议了。
01
我记住我榜首次去深圳旅行时，罗湖是正当红的市中心，那个时候的地王大厦仍是亚洲之巅。当我去深圳作业时，福田CBD已经成为名副其实的市中心。可是这两年我又发现，坐落深圳湾的人才公园一带，出镜率比福田CBD还高。
换句话说，深圳的市中心有一个特色，便是多中心布局，找不到一个像珠江新城、陆家嘴这样的对全市具有肯定统领效应的中心区域。
关于这一点，咱们是没有疑问的，有疑问的是，深圳到底有几个市中心？
或许说，有没有什么办法识别出这些市中心？
在答复这个问题前，咱们首先要界定什么是市中心。关于市中心，人们一般会从这样几个维度去了解，比方行政中心、商业中心、作业中心、交通中心、科教文卫中心，这些区域都具有较强的中心效应。
民以食为天，全部以经济建设为中心，作业中心毫无疑问是一座城市最强势的中心，这一点无论是我国，仍是发达国家，概莫能外。
所以，本文把“市中心”界说为“作业中心”。百度地图慧眼和深规院联合立异实验室此前联合发布了一个研究成果，经过大数据技能识别出深圳至少有五个市中心。
如下图所示，从左至右，它们别离是高新园、车公庙、福田CBD、华强北、罗湖“金三角”（公民南-东门-蔡屋围）片区。
这个研究成果的计算办法是怎样的呢？
凭借百度地图慧眼供给的2019年3月深圳市作业人口数据，并凭借企业工商注册数据，计算了100m×100m网格内的作业密度，并考虑深圳巨大的作业人口基数。
以作业密度大于3万人/km（即300人/网格）且显着高于周边区域均匀密度的网格为基准，结合街区路网和规划功用区规划，提取作业中心鸿沟并计算作业中心的作业密度。简略来说，把深圳分为若干100m×100m的网格，然后提取其间作业密度大于3万人/km的区域，并将其界说为作业中心。
以下是经过大数据识别出的深圳各区域作业人口密度效果图。
图片来自深规院大众号“UPDIS“
能够看到，南山、福田、罗湖区均呈现高强度的作业集聚效应。龙岗中心、坂田、宝安中心也有较大规划的作业散布，但没有构成强势的作业集聚效应。
如下图所示，华为富士康、宝安中心区，是深圳原关外区域最强势的两大作业中心，但现在的强势度和关内的五大作业中心，仍有距离。
图片来自深规院大众号“UPDIS“
02
进一步计算发现，作业密度大于3万人/km的区域现在只要高新园、车公庙、福田CBD、华强北、罗湖“金三角”，它们各自的作业人数、均匀作业密度别离如下：
五大作业中心作业数据计算（数据来自大众号“UPDIS“）
如图所示，五大中心的作业人口密度，最低也超越5万人每平方公里。其间，高新园区的高密度作业面积、作业人数都排名榜首，6平方公里的区域，共有31.44万人一起工作，可谓深圳最强势的作业中心。
高新园区坐落众所周知的南山区，这儿是深圳榜首经济强区，全国上市公司最密布的行政区，仅一个区就有100多家上市公司，超越许多大城市甚至中西部省份，名扬全球的粤海大街办也坐落这个区。
正是由于有南山、有高新园区在，深圳的商务中心区（福田CBD）的首位度、存在感都不高，缺少陆家嘴和珠江新城那种统一天下的气势。
数据显现，福田CBD的高密度作业区只要2.6平方公里，总作业人口是14.17万，均不到高新园区的1/2。之前我写过一篇文章《CBD蓝皮书发布：谁是我国最强CBD？》，福田CBD在产量上输给了银河CBD，但假如比园区，广州无论是科学城仍是琶洲，都还不是南山高新园的对手。
除了高新园和福田CBD，别的三个作业中心相对要弱一些。其间，车公庙片区和华强北也坐落福田，华强北的工业咱们很熟悉，车公庙则有招商银行总行等大企业集聚。
罗湖“金三角”有地王大厦、京基100等地标修建，但高强度作业区面积在五大“市中心”中最小，只要1.4平方公里，总作业人数只比车公庙略高，和福田CBD距离较大。
以下是五大作业中心的工业结构（TOP3职业）：
图表来自深规院大众号“UPDIS“
值得一说的是，百度地图慧眼和深规院联合立异实验室还发布了一个风趣的数据：五大作业中心哪些楼宇的作业人数最多。
他们经过百度大数据，识别出全市规划内一切作业人数超越5000人的工作楼宇。
图表来自深规院大众号“UPDIS“数据显现，作业人数超越5000人的15座工作楼中，有6座归于高新园作业中心片区，3座坐落福田CBD片区，2座坐落车公庙，2座坐落罗湖，1座坐落华强北，1座坐落坂田。
03
从房地产的视点，咱们能够从这些数据中发现什么呢？
作业中心强势度和房价水平，呈现强相关联系。
咱们知道，深圳房价最高的当属深圳湾片区，深圳湾一号能够卖到30如果平，有人说由于靠海、有人才公园、环境好，所以卖这么贵。
但其实，这种了解是错的，深圳湾一号能卖到30如果平，最决议性的原因不是海景（要不然盐田区的海景房应该更贵），而是由于这儿接近全市最强势的作业中心——高新园区。
仅次于高新园区的作业中心是哪里呢？福田CBD，而这儿的房价也仅次于深圳湾，排名第二。这种现象，我把它称之为“科技打败了金融”，这种现象很少呈现。同理，华强北、车公庙、罗湖“金三角”的房价也和它的作业中心强势度成正比。
所以，我想告知各位的是，什么学区房、海景房、地铁房，都对错有必要的，从本质上决议房价水平的永远是生产力，也便是这栋房子所依靠的作业中心，学区、地铁、海景也会影响房价，但都对错有必要要素。
在此意义上我以为，深圳未来的房价地图会跟着作业中心的多中心化趋势，呈现一种地段平权效应。由于未来的深圳，除了上述五大作业中心，还有坂田、宝中、龙岗中心三个次中心片区，再加上前海、蛇口、后海也在建设中，深圳的强势作业中心将越来越多。
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